Amerikalılar Hangi Eyaletleri Terk Ediyor

Amerika Birleşik Devletleri’nde pandemi dönemindeki o hareketli, herkesin uzaktan çalışmaya geçip bavul topladığı büyük yer değiştirme çılgınlığı yavaşlamış olsa da iç göç dalgası tüm hızıyla yön değiştirmeye devam ediyor. ABD Nüfus Sayım Bürosu (U.S. Census Bureau) ve Realtor.com verilerine göre, Amerikalıların yeni gözdesi güney eyaletleri olurken; yüksek yaşam maliyetleri ve cep yakan ev fiyatları nedeniyle kuzeydoğu eyaletleri ve California kan kaybediyor.   İşte Amerika’da konut piyasasını ve nüfus dengelerini altüst eden o hareketliliğin perde arkası: 1 Kazanan Hep Texas: "Silikon Tepeleri" ve Ucuz Yaşam Cezbediyor 2024 yılında net 85.267 yeni sakini bağrına basan Texas, göç listesinin zirvesine yerleşti. Eyalette mülk vergileri yüksek olsa da eyalet gelir vergisinin (state income tax) olmaması ve ev fiyatlarının makul seviyelerde seyretmesi göçü tetikliyen en büyük etkenler arasında. 2 Aralık ayı verilerine göre, ABD genelinde ortalama konut liste fiyatı 402.500 dolar iken, Texas’ta bu rakam 359.500 dolarla ulusal ortalamanın oldukça altında kaldı. ResiClub kurucusu Lance Lambert, Texas'ta fiyatların son 5 yılda %26 artmasına rağmen 2022 yazındaki zirve noktasından sonra düşüşe geçtiğini ve piyasanın şu an bir "normalleşme" sürecinden geçtiğini belirtiyor. 3 Özellikle Austin şehri, "Silicon Hills" (Silikon Tepeleri) lakabıyla teknoloji sektörünün merkezi haline gelerek ülkenin dört bir yanından nitelikli iş gücünü kendine çekiyor. 4 Kuzey Carolina Hem gelişen teknoloji ve araştırma merkezleriyle (özellikle Research Triangle Park bölgesi) genç profesyonellere iş imkanları sunuyor hem de doğası ve nispeten düşük yaşam maliyetleriyle ailelerin ve emeklilerin ilk tercihleri arasında yer alıyor. 5 South Carolina Atlas Okyanusu kıyısındaki tarihi kasabaları, sıcak iklimi ve plaj hayatıyla öne çıkıyor. Kuzeydeki komşusuna kıyasla daha da düşük olan emlak vergileri ve sakin yaşam tarzı, özellikle kuzeydoğu eyaletlerinin kalabalığından kaçanlar için burayı cazip kılıyor. 6 Florida Eyalet gelir vergisinin olmaması ve yıl boyu süren güneşli havası, Florida’yı her zaman popüler kılıyordu; ancak son dönemde inşaat sektöründe yaşanan büyük patlama burayı apayrı bir boyuta taşıdı. Müteahhitlerin peş peşe inşa ettiği yeni konut projeleri piyasada ciddi bir arz fazlası yaratarak ev fiyatlarının dengelenmesini sağladı ve ev almayı kolaylaştırdı. 7 Tennessee Tıpkı Texas ve Florida gibi eyalet gelir vergisi (state income tax) uygulamayan bir diğer kazanan eyalet. Nashville ve Memphis gibi müzik ve kültür şehirlerinin yanı sıra, muhteşem doğası, güçlü iş piyasası ve ulusal ortalamanın oldukça altındaki konut fiyatlarıyla ekonomik rahatlık arayanların yeni adresi oldu. 8 Yüksek Maliyetler Kaçırıyor: California ve Kuzeydoğu Kan Kaybediyor Listenin diğer ucunda ise adeta bir yaprak dökümü yaşanıyor. Amerika’nın en pahalı eyaleti olan Californiya, sadece bir yılda yaklaşık 239.575 sakinini kaybetti. Californiya’da aralık ayında ortalama konut fiyatı 715.000 doları bularak ulusal ortalamayı neredeyse ikiye katladı. 9 Nüfus kaybeden ilk 5 eyaletten dördü (California, New York, New Jersey ve Massachusetts) yüksek konut fiyatlarıyla dikkat çekerken, bu listedeki tek istisna ortalama konut fiyatı 292.450 dolar olan Illinois eyaleti oldu. 10 Piyasanın Büyük İronisi: Nüfusu Azalan Eyaletlerde Ev Fiyatları Neden Hala Artıyor? Verilerdeki en şaşırtıcı detay ise konut piyasasının arz-talep dengesinde saklı. Nüfus kaybeden New York ve New Jersey gibi kuzeydoğu eyaletlerinde, satılık ev stokunun (envanter) çok düşük olması piyasayı hala "kor gibi sıcak" tutuyor.  Eyaletlerden dışarıya göç yaşansa da piyasadaki satılık ev stoku o kadar yetersiz ki, geride kalan sınırlı sayıdaki alıcının mevcut az sayıdaki konuta yüklenmesi fiyatların aşağı inmesini tamamen engelliyor. 11 Buna karşılık, en çok göç alan Texas ve Florida’da müteahhitler o kadar çok yeni konut inşa etti ki, buralarda arz fazlası oluştu ve ev fiyatları aşağı çekildi. Uzmanlar bu durumu, "Nüfusu azalan eyaletler en güçlü konut piyasalarına sahipken, en çok göç alan Texas ve Florida şu an ülkenin en yumuşak/gevşek piyasaları haline geldi" diyerek özetliyor.